Por Carlos Pantoja
Client Executive Real Estate, Hospitality & Construction EY México
Mucho se ha escrito sobre los efectos que tendrá el nearshoring en la industria, el empleo y la economía del país, si se crean las condiciones ideales para aprovechar su impacto de manera exponencial. Es importante analizar las posibilidades que nos esperan frente a esta tendencia y pensar en el efecto a mediano plazo del nearshoring. Desde la perspectiva de la industria inmobiliaria y de construcción, les quiero compartir estas consideraciones.
Sector industrial: el mayor ganador
Sin duda, el sector que experimentará el mayor crecimiento será el industrial. Lo cual, a su vez provocará una derrama satelital de servicios, infraestructura, educación y bienestar en los polos de desarrollo. Ahora bien, el grado de este impacto dependerá de la disponibilidad de mano de obra calificada, la estabilidad económica y certidumbre jurídica a la luz del cambio de gobierno, así como la creación de infraestructura física e intangible.
En general, podemos decir que habrá un aumento importante en la demanda de los espacios logísticos, debido al aumento del comercio electrónico y el fortalecimiento de las cadenas de suministro, lo cual es una lección aprendida después de la pandemia. Políticas adecuadas de planificación urbana propiciarán el bienestar social y económico en las poblaciones donde florezca la inversión, particularmente en el norte del país, en el Bajío y la zona metropolitana de la Ciudad de México.
Tendencias emergentes: el turismo y el sector recreativo
Otro segmento muy beneficiado será la industria del turismo. Los destinos turísticos, principalmente de playa o ciudades con acervo cultural, gastronómico o histórico serán localidades muy socorridas. La pandemia modificó los patrones de comportamiento de los viajeros y una de las lecciones que nos dejó fue el disfrutar cada momento disponible, lo cual, aunado al incremento de la renta per cápita, motivará aún más el turismo nacional.
Otros aspectos clave son la conectividad aérea o terrestre de las diversas localidades y las nuevas experiencias más inmersivas que demanda el turista, especialmente los jóvenes. El establecimiento de nómadas digitales, fenómeno palpable en la Ciudad de México, por ejemplo, traerá consigo nuevos mecanismos de turismo o población flotante que incidirá en los precios de rentas de habitaciones de larga estancia.
Centros Comerciales: lugares de entretenimiento urbanos
De manera más paulatina pero vigorosa se encuentra el crecimiento de los centros comerciales en México, debido a la oportunidad de penetración que todavía existe en diversos puntos del país, a diferencia de los EE. UU., en donde se ha saturado la huella comercial en algunas áreas urbanas.
En México, muchos de los centros comerciales ofrecen experiencias de entretenimiento al visitante, y se han convertido en una fuente de paseo y esparcimiento “seguro” en algunas localidades del país azotadas por el flagelo de la inseguridad, en adición a la localización de las plazas en sitios céntricos o estratégicos que hacen asequible la visita del público en general.
Vivienda: una reconfiguración de la demanda
Por otro lado, una vez controlada la inflación, las tasas de interés más bajas repercutirán en un repunte en la oferta inmobiliaria de vivienda, que ha estado limitada a un tipo residencial de nivel medio y de interés social después de la pandemia. La ampliación o creación de polos fabriles y de logística, aunado al déficit existente de viviendas actual, traerá consigo un incremento en vivienda media y residencial, así como el acceso a crédito a tasas más blandas.
El bono demográfico que tiene México, el crecimiento, los cambios en el estilo de vida y otros factores crearán una industria con viviendas urbanas más pequeñas y asequibles, aunado a mejores ofertas laborales cercanas a la inversión que haya traído el nearshoring.
Mercado de oficinas: la absorción será gradual
El área menos afortunada será la industria de las oficinas, impactada por el éxito de centros de trabajo industriales y logísticos. Seguramente los espacios de oficina serán más flexibles, dado que el trabajo híbrido es una modalidad que prevalecerá y, por lo tanto, impulsará los espacios de coworking y oficinas de corto plazo.
Probablemente habrá más reconversión de oficinas a espacios habitacionales, pero será paulatina, ya que modificar las configuraciones es costoso y depende de cada locación, así como de la demanda de estos espacios.
Fortalecimiento de la infraestructura con enfoque sostenible
Por último, la necesidad de infraestructura planeada se hará cada vez más presente. La construcción de puertos, carreteras, ferrocarriles, aeropuertos, centros de distribución y logística no podrán ser desdeñados; sin olvidar centros de salud y educación que respondan a las necesidades de la población. Al mismo tiempo, el acceso a recursos como telecomunicaciones, agua y electricidad a precios competitivos, serán factores clave para detonar los clústeres fabriles.
Seguramente habrá presiones para recurrir nuevamente a esquemas de APPs y PPS, nulificados previamente, donde la demanda sobrepasará a la oferta en el futuro próximo, pero un reequilibrio en el mediano plazo para desahogar la creciente necesidad de proyectos de esta índole será probable con la ayuda de urbanismo y políticas citadinas para ordenar el crecimiento de las ciudades.
Hay tendencias que tocarán transversalmente a la industria como la sostenibilidad. La construcción es uno de los segmentos más contaminantes del mundo debido a los procesos de producción de materiales como acero y hormigón, así como la transportación y el consumo de energía, por lo que los desarrolladores de toda índole tendrán que innovar para crear cadenas de proveedores más eficientes, reducciones de emisiones y certificaciones ecológicas para atraer sus productos a consumidores cada vez informados y conscientes. La digitalización de todos los servicios inmobiliarios también será un vector que será incorporado a la oferta existente.
En resumen, existen desafíos relacionados con la sostenibilidad, la seguridad y la eficiencia. El resurgimiento del nearshoring en nuestro país es digno de celebración y un momento de grandes oportunidades, pero no debemos minimizar los posibles desafíos y la problemática de un sector sumamente cíclico, sujeto a políticas gubernamentales y choques externos.
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